Apartman ve site yönetimlerinin (Kat malikleri kurulu ve yönetici/yönetim kurulu) tüzel kişiliği yoktur, bunun için kural olarak kat malikleri kurulu ve yönetici/yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Bu bakımdan yönetici/yönetim kurulunun doğrudan kat malikleri adına dava açma imkânı yoktur. Ortak alanlardan doğan ihtilaflarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin aynı anda ve aynı yönde hareket etmeleri beklenmektedir.

“Site/apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak site/apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da site/ apartman yönetimi ancak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (634 Sayılı Kanun) tanıdığı yetkiler dâhilinde dava açma hakkını kullanabilir. Her ne kadar aynı işyeri ile ilgili olarak açılan benzer dosyalarda adı geçen Site Yönetimin sorumluluğuna dair verilen kararlar Dairemizce onanmış ise de yukarıda belirtilen hususlar göz önüne alınarak yeniden yapılan değerlendirme sonucunda, TOKİ tarafından görevlendirme ile geçici yönetim şeklinde oluşturulan … Site Yönetiminin dava ve taraf ehliyeti bulunmadığı anlaşıldığından, davalı … Site Yönetimi hakkında açılan davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.” YARGITAY 9.

HD E. 2022/6523. K. 2022/11090. T. 4.10.2022

“Somut olayda icra takibine dayanak yapılan ilamın incelenmesinde, alacaklının, apartmanın kapıcısı olup, lehine kıdem tazminatı, ihbar tazminatı, bakiye senet alacağı vs. alacaklara hükmedildiği, ilamda davalı olarak Ç… Apartman Yönetimi adına yönetici A. Ü.’ın gösterildiği ve mahkemece adı geçen hakkında hüküm tesis edildiği görülmektedir. Bu durumda alacaklı, 634 Sayılı Kanunun 35. maddesine göre apartman yönetimi hakkında takip yapabileceği gibi, aynı kanunun 20. maddesi uyarınca da ilama konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında da takip yapabilir. Bir diğer ifade ile alacaklının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Sonuç olarak, alacaklının, yukarda belirtilen ilama dayalı olarak kat malikleri hakkında takip başlatması 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi hükmüne uygun olmakla, mahkemece şikâyetin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin kabulüyle icra emrinin iptali yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.” Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 09/06/2011 tarihli 2010/29999 E ve 2011/12172 K.

“Kat maliklerinin veya kat malikleri kurulunun ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunmaması, yöneticinin Özel Kanundan doğan temsil yetkisini ortadan kaldırmaz. Yasa koyucu burada, ayrıca bir tüzel kişiliğin varlığını aramamıştır. Buna rağmen bir yönetici atanmasını ve yöneticinin ortak işlerin yürütülmesinde kat maliklerini temsil etmesini gerekli görmüştür. Böylece, ayrı ayrı kat malikleri olmakla birlikte, aynı taşınmazda bir arada yaşayan kişilerin ortak ihtiyaçlarının kolayca karşılanması istenmiştir. Aksi halde kat mülkiyetinin yürütülmesi mümkün değildir. Bu düşüncenin doğal sonucu olarak, yöneticinin, temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda, aktif ve pasif dava ehliyetinin bulunduğunun kabulü gerekir. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınacakları ve bundan kat maliklerinin zarar görecekleri kuşkusuzdur. O itibarla husumetin yöneticiye yöneltilmesinde kat maliklerinin de yararı bulunduğu göz ardı edilemeyecek bir gerçektir. Kaldı ki yönetici, temsil yetkisini kullanırken gerekli özeni göstermezse, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olacağı da izahtan varestedir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23/12/1992 tarih 1992/643 E. ve 1992/749 K.

634 SAYILI KMK M.35 ‘TE YÖNETİCİYE TANINAN YETKİLER NELERDİR?

Yöneticinin görevleri Genel yönetim işlerinin görülmesi

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

1. Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
2. Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
3. Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
4. Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
5. Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
6. Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
7. Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
8. Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
9. Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
10. Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
11. Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. (Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 ) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.